Если вам предлагают купить квартиру с прописанными гражданами, пусть и с большой скидкой, не спешите соглашаться. В будущем такая экономия может обернуться неразрешимыми проблемами. Чтобы их избежать, необходимо знать некоторые тонкости российского законодательства.
Правила выселения
Итак, вы — покупатель, объект продажи — квартира с зарегистрированными в ней гражданами. Кого вы по закону сможете выселить после совершения сделки?
Есть п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, которым предусмотрено, что переход права собственности на дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Таким образом, если в квартире проживают супруг, дети, родители или другие члены семьи прежнего собственника, то, предъявив им после завершения государственной регистрации свое свидетельство о праве собственности, требуйте освободить жилье. В случае отказа обращайтесь в суд с соответствующим исковым заявлением. Имея на руках судебное решение, вы можете при помощи судебных приставов или без них освободить квартиру от ненужных гостей. Далее следует прийти в паспортный стол и снять бывших жителей с регистрационного учета.
Если квартиру не хочет покидать сам продавец, то ему надо напомнить о п. 1 ст. 235 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности прекращается при отчуждении имущества другим лицам. Продажа квартиры есть не что иное, как отчуждение, а значит, собственник утратил право пользования и обязан освободить жилое помещение в срок, установленный новым собственником (ст. 35 Жилищного кодекса РФ). В ином случае обращайтесь в суд и уже на основании судебного акта выписывайте и выселяйте бывшего владельца жилья.
Надо отметить, что в законе есть исключения из общего правила о выселении и выписке. Рассмотрим их в подробностях.
Приватизационные «хвосты»
Приватизировать жилье — это не обязанность, а право. То есть наниматель жилого помещения сам решает, участвовать ему в приватизации или нет. При этом граждане, отказавшиеся от приватизации, навсегда сохраняют право пользоваться жилым помещением. Их невозможно выписать из квартиры против их воли, и здесь не поможет даже суд.
ПРИМЕР. Муж и жена проживают в квартире по договору социального найма. Муж приватизировал квартиру, жена написала отказ от приватизации. Спустя время супруги разводятся. Совместное проживание мешает мужу, и он решает выселить бывшую супругу, которая, естественно, против.
Муж решает обратиться в суд с иском о выселении, считая основанием для этого ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, где сказано следующее: «В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи».
То есть, если рассуждать логически, муж — собственник, у которого прекратились семейные отношения с женой, а значит, жена утратила право пользования жилым помещением. Но, к счастью одних и к сожалению других, в этой ситуации действуют другие нормы закона. Так, в ст. 19 Федерального закона РФ «О введении в действие ЖК РФ» сказано следующее: «Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ (в части выселения бывших членов семьи собственника) не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором».
Так как муж и жена на момент приватизации имели равные права пользования квартирой, то за женой, пусть и бывшей, это право сохраняется бессрочно.
Конечно, бывший супруг может продать квартиру, а новый собственник подаст в суд иск о выселении, ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ. Но, к сожалению, это не решит проблему. В Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2008 г. суд разъяснил, что при прекращении семейных отношений с собственником за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Сохраняется данное право и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.
Так что будьте внимательны при выборе квартиры, чтобы не купить жилье с такими приватизационными «хвостами».
Завещательный отказ и отказополучатели
В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе возложить на наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).
Так, на наследника, к которому переходит дом или квартира, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу возможность в них жить. В соответствии со ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на определенный срок, пользуется данным жилым помещением наравне с собственником.
ПРИМЕР. Дед в завещании в пользу старшего внука предусмотрел завещательный отказ, по которому наследник должен будет предоставить младшему внуку квартиру для проживания до конца жизни отказополучателя. Таким образом, старший внук является собственником жилья, а младший — отказополучатель, не будучи собственником, имеет право проживать в квартире на протяжении всей своей жизни.
При этом наследник вправе продавать, дарить, отдавать в залог жилое помещение и иным способом распоряжаться им. Получать согласие от отказополучателя на сделку не нужно. Но переход права собственности никак не повлияет на его права — как он проживал в квартире, так и дальше может жить, до тех пор пока не закончится срок пользования, установленный завещательным отказом. Если квартиру продадут, то отказополучатель вправе пользоваться жилым помещением наравне с новыми собственниками.
Выселить отказополучателя можно только в двух случаях:
• такое лицо добровольно (но, скорее всего, не безвозмездно) откажется от права пользования по завещательному отказу;
• п. 2 ст. 35 ЖК РФ позволяет выселить отказополучателя, если он использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
Но в последнем случае без суда не обойтись.
Договоры против выселения
Некоторые виды договоров позволяют жильцам сохранять право пользования жилым помещением после его продажи. В первую очередь это касается арендаторов.
ПРИМЕР. Владелец квартиры сдал ее в аренду на три года, о чем стороны составили соответствующий договор. Но через шесть месяцев хозяин требует от арендаторов освободить помещение, аргументируя это тем, что он собирается продавать его.
В такой ситуации арендаторы имеют полное право игнорировать требования владельца квартиры, ведь срок аренды еще не закончился. Хочет хозяин продавать квартиру — пусть продает. В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма.
То есть новый собственник квартиры станет для арендаторов очередным арендодателем на условиях ранее заключенного договора. А договор будет в силе до тех пор, пока стороны не решат расторгнуть его по взаимному согласию или пока не истечет срок его действия.
Крайне важно оформлять договорные отношения с владельцами помещений в письменной форме, чтобы в случае судебного разбирательства у нанимателя был документ, подтверждающий законность его пребывания в квартире на определенный срок.
Еще одна распространенная ситуация — договор пожизненного содержания с иждивением (договор ренты). Если в нем оговорено право рентополучателя проживать в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ), то переход права собственности на квартиру не влечет изменения этого права. Продать такую квартиру можно, только если получатель ренты дал на это свое предварительное письменное согласие.
Точно так же выселить получателя ренты можно с его согласия. Но при этом все договоренности следует оформить письменно, заверить нотариально и зарегистрировать в ЕГРП.
На заметку будущему покупателю
Помните, что в договоре купли-продажи жилого помещения должны быть указаны все существенные условия договора. В частности, при продаже жилого помещения к ним относится:
• предмет договора;
• цена;
• лица, которые сохраняют право пользования квартирой после ее продажи.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, если в квартире есть лица, которые и после продажи не теряют право пользоваться жилым помещением, а в договоре об этом нет ни слова, то он считается не заключенным, даже если была произведена его государственная регистрация.
Нет договора купли-продажи жилья — нет основания для получения продавцом денег. То есть он обязан вернуть покупателю все полученное за квартиру, а тот, в свою очередь, должен возвратить квартиру. Конечно, чаще всего решаются подобные проблемы через суд.