Очень часто особенностями и нюансами договора о долевом участии, по которому приобретается квартира в новостройке, покупатель начинает интересоваться только перед самым заключением сделки. И напрасно. Со всеми документами следует ознакомиться заблаговременно.
Подготовка к сделке
Прежде всего следует обратить внимание на историю девелопера. Как говорит Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty, нужно выяснить, что представляет собой компания, какова ее репутация, сколько лет она на рынке недвижимости, какие объекты ею возведены, выдерживались ли сроки. Нелишне проверить на официальных сайтах судов, не является ли потенциальный контрагент постоянным участником разбирательств, проистекающих из несоблюдения обязательств. Эксперты рекомендуют также изучить учредительную документацию и бумаги, подтверждающие полномочия лиц, подписывающих документы. Можно запросить у застройщика информацию о финансовом положении, в том числе размере кредитной задолженности и сроках ее погашения. Для обеспечения информационной прозрачности девелопер обязан представить любому заинтересованному лицу учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности и т. д., подчеркивает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty
Следующий важнейший шаг — проверка документов объекта. Как говорит юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость» Анастасия Панова, на стадии заключения ДДУ не происходит перехода права собственности, поскольку жилья в этот момент фактически еще не существует. Поэтому так важно внимательно проверить соответствие документов требованиям 214-ФЗ. В соответствии с законом застройщик имеет право привлекать деньги дольщиков только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации.
Обязательные условия
После проверки всех документов можно приступать к заключению самого договора. Эксперты отмечают, что во избежание недоразумений документ должен содержать следующие пункты:
1. Определение подлежащего передаче объекта в соответствии с проектной документацией девелопера после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; характеристики квартиры (полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона). Эксперты рекомендуют обращать внимание на пункт, оговаривающий возможное уменьшение или увеличение заявленной площади после обмера БТИ.
2. Срок передачи объекта участнику долевого строительства.
3. Цена договора, сроки и порядок уплаты. ДДУ представляет собой разновидность договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственное исключение при незапланированном повышении стоимости объекта на этапе строительства — возможная доплата при увеличении метража после обмеров БТИ.
4. Гарантийный срок на объект (не менее пяти лет).
Как подчеркивает Мария Литинецкая, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки», при отсутствии в договоре даже одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Стороны должны четко оговорить условия расторжения соглашения (порядок расчета, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций). Обычно ДДУ заключается в простой письменной форме. Федеральный закон о государственной регистрации определяет, что договор должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами. Документ можно заверить у нотариуса, что даст некоторые преимущества. В частности, нотариус проверяет правильность оформления документов застройщика, а кроме того, по заверенному договору проще и дешевле зарегистрировать право собственности
После завершения объекта основанием для государственной регистрации права собственности станут документы, подтверждающие факт постройки, — разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт. Девелопер передает разрешение на ввод дома в эксплуатацию или его нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. После регистрации дольщик становится собственником жилья.
Правила уступки
В договоре ДДУ дольщик может предусмотреть условие переуступки третьему лицу права на получение квартиры. Ст. 11 закона 214-ФЗ предусматривает, что уступка права требования допускается только после уплаты стоимости договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Уступка допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Данная статья не устанавливает необходимость государственной регистрации соглашения об уступке, однако в силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Кроме того, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в установленном порядке, если иное не оговорено законом. Таким образом, приобретая квартиру по договору уступки, следует обратить внимание на следующие моменты:
1. Должны быть уплачены все денежные средства. Непогашенные долги передаются приобретателю уже в качестве его обязательств.
2. Договор, в отношении которого осуществляется уступка, должен пройти государственную регистрацию.
3. Уступка возможна до момента передачи объекта.
4. Договор уступки по ДДУ также подлежит государственной регистрации.
Очевидные плюсы
Потребителю договор долевого участия предоставляет ряд преимуществ. Прежде всего предъявляются жесткие требования к качеству и продолжительности строительства. За срыв срока передачи квартиры девелопер обязан выплатить контрагенту неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Если переданная квартира имеет какие-либо дефекты, покупатель вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на ликвидацию дефектов. При наличии серьезных недостатков можно требовать возврата всех денег и уплаты процентов за их использование в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (процент начисляется со дня внесения дольщиком средств или их части в счет цены договора до дня их возврата).
Законом также четко предусмотрены многочисленные гарантии прав частного инвестора: обеспечение обязательств (залог участка в пользу дольщиков, залог принадлежащих застройщику помещений в возведенном доме до регистрации прав дольщиков), существенные штрафные санкции за неисполнение условий договора. ДДУ позволяет покупателю выплачивать стоимость квартиры в течение всего периода строительства. Цена, как правило, формируется из стоимости квадратного метра и общей площади квартиры, которую должен получить дольщик. В соответствии с 214-ФЗ цена может быть изменена только при согласии сторон и в случаях, предусмотренных договором.