Договор ренты, или договор пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается с престарелыми, больными, одинокими людьми. Такие пожилые, социально незащищенные лица, при отсутствии родственников и поддержки в материальном и социальном плане, готовы передать свое жилье по возмездной сделке (договор ренты) тем или иным знакомым или посторонним лицам в обмен на финансовую поддержку и заботу.
За якобы кажущейся простотой указанных договорных отношений скрывается огромное количество подводных камней, которые в дальнейшем становятся основанием к расторжению или признанию недействительными договоров ренты или договоров пожизненного содержания с иждивением. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» рассказал о трех основных причинах, по которым Договор ренты может быть признан недействительным или расторгнут.
Первая причина – размер рентных платежей
Большинство споров, связанных с требованиями о расторжении договоров ренты, относятся к определению минимального размера оплаты труда, в соответствии с которым устанавливается размер тех рентных платежей, которые ежемесячно Рентодатель должен передавать Рентополучателю в денежном эквиваленте или в виде оказания личных услуг по обеспечению одеждой, лекарствами, уходом, погребению, иным.
Рентополучатели полагают, что в настоящее время их обеспечение должно соответствовать прожиточному минимуму того региона, в котором они проживают. В данном случае придется расстроить престарелых бабушек и дедушек, т.к. минимальный размер оплаты труда в настоящее время для договоров ренты составляет всего 100 рублей и никак не соотносится с минимальным размером оплаты труда, установленных для трудовых отношений и социальных выплат.
Вторая причина – обязанности нового собственника
При заключении договора необходимо особое внимание обращать именно на те обязанности, которые берет на себя новый собственник – Рентодатель. Как показывает практика, даже нотариусы зачастую не понимают, каковы могут быть последствия при неправильном или не точном изложении условий договора ренты или пожизненного содержания с иждивением в части обязанностей Рентодателей по отношению к Рентополучателям. А именно, если в договоре ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязанность нового собственника лишь по оказанию помощи Рентополучателю в части обеспечения всем необходимым, и данная обязанность предусмотрена именно в фактическом оказании услуг, то никакое денежное возмещение не может быть заменено таким оказанием личных и непосредственных услуг.
Рентодатель, если конечно, он не хочет в дальнейшем остаться без своей квартиры, во время действия всего срока договора, обязан не только оказывать старикам подобные услуги и помощь, но и позаботиться об обеспечении доказательств такого оказания услуг. В противном случае, если старики обратятся в суд, договор однозначно будет расторгнут. Не стоит стесняться обеспечению доказательств, если вы приобретаете продукты, то заказывайте их по Интернету, оформив заказ на себя, если хотите сделать ремонт в квартире, то так же необходимо заключать договор подрядных работ на свое имя. Осуществляйте все оплаты по безналичному расчету со своего расчетного счета, договоры на приобретения имущества или услуг для Рентополучателей оформляйте на свое имя в интересах последних.
Чтобы избежать сложностей в сборе доказательств, а так же в самом исполнении указанных выше обязательств, необходимо при заключении договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) формулировать обязанности Рентодателя таким образом, чтобы в качестве исполнения договора устанавливались либо оплата рентных платежей в установленном размере, либо, чтобы фактическое и личное оказание услуг могло быть заменено и только по желанию самого Рентодателя в любое время на передачу рентных платежей Рентополучателю.
При указанных обстоятельствах единственное, о чем придется позаботиться новому собственнику квартиры – это о том, чтобы во время направлять на расчетный счет «стариков» определенную в договоре денежную сумму, или передавать ее по расписке.
Третья причина – психическое состояние здоровья Рентополучателя
Еще одним существенным и значительным основанием для признания договора ренты недействительным может служить психическое состояние здоровья Рентополучателя на момент оформления договора.
Как уже было сказано ранее, договор Ренты, пожизненного содержания с иждивением, как правило, заключается пожилыми и больными лицами, которые в той или иной степени нуждаются в уходе, лекарствах, дополнительной финансовой и социальной помощи.
Пожилые лица в связи с возрастом и состоянием здоровья не всегда способны в полной мере отдавать отчет своим действиям и руководить ими при заключении Договора, в том числе пожизненного содержания с иждивением, тем более, если такие лица ранее перенесли ту или иную болезнь, связанную с черепно-мозговой травмой, психическими заболеваниями, заболеваниями нервной системы, или указанные лица страдали или страдают алкогольной или наркотической зависимостью.
В рамках судебного процесса суд обязательно назначает судебно-психиатрическую экспертизу, и если указанная экспертиза даст положительный для Рентополучателей результат в части сомнения их состояния здоровья при заключении договора, суд признает договор Ренты или пожизненного содержания с иждивением недействительным.
Чтобы избежать столь неприятной участи остаться без квартиры Рентодателю по прошествии долгих лет надлежащего исполнения обязательств из договора и оплаты значительных сумм по договору, в обязательном порядке рекомендуется перед заключением Договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) обратиться в независимую экспертно-лечебную службу, которая проведет полный диагноз собственника с изучением всех документов по историям болезни, в том числе с получением выписок из диспансеров (психо-неврологический, наркологический) и подготовкой заключения о состоянии здоровья, достаточным для оформления договора ренты (или пожизненного содержания с иждивением). При наличии указанного заключения основания для отмены договора в последующем будут минимальными.
Если у вас заключен Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением) прямо сейчас обратите внимание на его содержание и на ваши обязанности по нему. Это даст вам возможность избежать возможных проблем по расторжению данного договора, избежать которых в суде уже не будет представляться возможным.