План строительства загородного дома
1. Место под стройку
Место или участок для строительства загородного дома (коттеджа) приобретается разными способами: либо получить через Городскую Сельскую Администрацию, либо купить у собственника, продающего свой участок на вторичном рынке.
В первом случае начало строительства может и очень затянуться, ведь решения через государственные инстанции принимаются очень долго и не всегда с удобством для будущего собственника. Часто достается то, что дадут, а не то, что хочется, да и то при условии, что свободные участки останутся. Однако если решение проблемы обходится без взяток, то участок может Вам обходится намного дешевле, практически даром, по сравнению с приобретением на вторичном рынке.
Во втором случае, само собой разумеется, что у Вас есть немалая сумма денег (земля в пределах города дорожает, а ведь никто не будет строить дом далеко от населенного пункта, даже в целях безопасности). Вы тратите ее на приобретение участка через агентство недвижимости уж точно, чтобы наверняка получить то, что нужно. Агентства берут свои комиссионные.
При этом надо учитывать, что оценить сразу все достоинства и недостатки местности, на которой находится приглянувшийся участок, Вам, как непрофессионалу невозможно. А агент по загородной недвижимости в этом не помощник, так как ему нужно продать подороже то, что есть на данный момент в наличии (на земельном рынке всегда мало хороших предложений, а работать и получать комиссионные нужно). И если будущий владелец обеспечит на осмотре участка и даже последующей сделке еще и присутствие архитектора, он сможет как просчитать и возможную цену будущего строительства (перепады высот очень влияют на смету стройки), так и «поиграть» с ценой на объект, приводя веские доводы в сторону ее уменьшения.
Площадь приобретаемого участка необходимо планировать с учетом построек, возводимых на нем. Например, при нынешних средних размерах коттеджей 200-300 кв.метров, размер участка не может быть никак меньше 12 соток. Ведь еще должно остаться место для относительно комфортного окружения. И это притом, что участок будет застроен очень компактно и продуманно. Так, что, прикинув размеры будущего «дворца» можно подбирать и соответствующие земельные сотки или гектары.
На план стройки и расположение объектов на ней также влияет местоположение выбранного участка - на юге или на севере он находится. На северных участках подразумевается, что все помещения без окон (сам въезд, лестница, гараж, подсобные помещения) выходят на самые холодные стороны – север и северо-восток. Это делается для того, чтобы расположить помещения, требующие максимальной освещенности и тепла (гостиные, столовые, комнаты для гостей, спальни) на южную сторону. На юге более тепло и светло, план участка может быть поэтому более свободным.
Будущий хозяин также планирует место своего движения на участок. Здесь опять-таки влияет его место жительства. Существуют и северные и южные въезды, которые очень разные. Для Северо-
Западной части России и Московской области освещение для жилых комнат дома оптимально с юго-западной стороны, поэтому предпочтительнее рассматривать варианты с северным заездом.
Чтобы будущее у владельца данного участка и дома, возведенного на нем, было относительно спокойным, необходимо узнать перспективы развития населенного пункта, рядом с которым он собирается поселиться. Города растут стремительно, место для строительства многоквартирых домов требуется постоянно. Поэтому вместо тихой заводи или лужайки напротив окон, вид может резко смениться на грохочущую строительную технику или скоростное шоссе. Коттеджные участки в этом плане находятся с одной стороны в более выиграшной позиции, так как там можно видеть постоянно только привычный пейзаж соседей. Но и тут могут быть разные казусы относительно законности построек. Чтобы не ходить в последствии по судам и прокуратурам все нужно узнавать заранее.
2. Инженерные изыскания и топографическая съемка
Инженерно-геологические изыскания необходимы для определения главных характеристик и разновидностей грунта на участке и состава и уровня грунтовых вод. Производится бурение и берутся пробы грунта и воды (обычно для загородного дома требуется от 2 до 6 скважин различной глубины, что зависит от площади здания и состава грунтов), проводятся лабораторные испытания и составляется конечный отчет, содержащий конечные рекомендациями по возможному типу фундаментов, подходящих для данной местности и профилактических мероприятий по их защите.
Здесь законную силу будут иметь только выводы и заключения тех организаций, которые имеют лицензию на проведение официальных работ в данной местности.
У данного участка также исследуются геологические особенности. Например, без этого нельзя решить можно ли делать ли в здании подвальное и цокольное помещение или нет, или из-за высокого уровня подземных вод они будут постоянно подтопляться или вообще стоять затопленным. Если в здешних почвах преобладают «плывуны», то нужно строить либо на свайных фундаментах (которые сами по себе очень дороги), либо не строить вообще и отказаться от данного участка, если нет очень веской причины его приобрести. Геологическая экспертиза поможет определить оптимальное местонахождение объектов на участке, куда вывести водопровод и канализацию, а где вообще не стоит ничего возводить. То есть проведение таких исследований покажет будущему владельцу участка больше плюсов или минусов у его будущего владения.
Топосъемка (топогеодезические изыскания) заказывается для определения оптимального расположения выезда-въезда. Она покажет какой – северный или южный выезд будет на данном участке оптимальнее, исходя из рельефа местности, расположения уже имеющейся растительности. Здесь необходим тщательный и продуманный подход, так как самый распрекрасный проект может «умереть» на данной месте, и, наоборот, провальный на первый взгляд проект подойдет идеально и будет очень удобен и с экономической и обывательской точки зрения.
И топосъемка, и геологическая экспертиза, само собой, проводятся до покупки участка и выбора типа коттеджа, на них не стоит экономить.
Невозможно вот так «на глаз», не зная состава грунтов, уровня подземных вод, определить оптимальную конструкцию, этажность будущего дома, возможность возведения в нем подвала и цокольного этажа. Перепад высот на участке, не точно зафиксированный, приводит к дополнительным финансовым расходам заказчика на выравнивание территории, водоотведение, благоустройство. Поэтому, чтобы не исходить из посыла, что «скупой платит дважды», и привлекаются профессиональные организации, и их выводы в дальнейшем анализируются архитектором и строителями.
Меньше всего головной боли хозяин участка имеет, когда приобретает его в коттеджном поселке, где все насущные проблемы решаются вовремя и централизованно. К сожалению, вариант покупки не всегда является таковым и приходится самим заказывать топографическую съемку местности 1:500 или 1:200(для сложного рельефа), для возможности дальнейшего благоустройства. Топосъемка сразу заказывается в цифровом формате для простой ее обработки в современных условиях. Если владельцу повезло и на участке много деревьев, которые представляют ценность или их просто необходимо сохранить, заказывается подеревная съемка, где точно пишут какие и где породы деревьев или зеленых насаждений расположены. Такой тщательный и разумный подход даст возможность правильно расположить здание по светоосвещенности, пейзажу, высчитать уклоны площадок и подъездов к участку, места подключения к электросетям, знать противопожарные разрывы между зданиями. Все технические тонкости, будь то канализация, телефонизация, электро-, водоснабжение и др. лучше решать заранее на этапе проектирования, а не на этапах строительства, что сэкономит массу денег и нервов. Также рассмотрение всех технических «сложностей» участка на этапе купли-продажи очень может повлиять на конечную цену в сторону ее уменьшения.
Все технические исследования и полученные отчеты по ним, дают представление о возможной глубине будущего фундамента, материале наружных стен, как будет расположен дом, какие материалы согласовать в дальнейшем к приобретаемому по каталогу или заказываемому индивидуально основному проекту.
3. Проект дома
Обычно планируемый к приобретению проект дома предварительно перед строительством и осуществлением отделочных работ просматривается на компьютере на специализированных программах.
Обязательно проведение ответственной и тщательной сверки в соответствии с современными требованиями и нормативами. Нужно проверить подходит ли данный проект для строительства в данных климатических условиях, где располагается купленный участок. Подходят ли определенные конструктивы и толщина наружных стен для местной климатической зоны, какой материал выбирать для стен, кровли, окон. Если проект разработан до 1997 года, то есть до выхода новых теплотехнических нормативов, то нужно провести более тщательную корректировку с современными стандартами.
Нужно помнить, что покупка участка, а затем и типового проекта коттеджа, это не повод сразу нагонять на участок строителей и вкладывать деньги в материал, описанный в проекте. Каждый типовой проект предназначен для идеальной местности, коей не является, купленный участок. Нужно его проверить и доработать к конкретному месту. Ведь иначе дом будет не пригодным для жизни, мрачным, без света, с промокшим подвалом, вздыбившимся участком. В нем не сможет жить как его нынешний владелец, так и продать такой участок придется по бросовой цене. Поэтому надо помнить, что архитектурный проект это нечто идеальное, что очень редко полностью удается воплотить на конкретной местности. Бывает, что изменения с ним происходят настолько глобальные, а иногда такой проект вообще не приемлим или неоправданно дорог для данного участка, что хозяин дома должен хорошо подумать, прежде, чем купить типовой проект или ему дешевле будет заказать индивидуальный. Только после изучения индивидуальных особенностей участка – топографии, климата, грунтов, рельефа, расположения в пространстве, генплана развития района – принимается обоснованное решение об использовании конкретного проекта на данном конкретном участке.
Российский проектный институт имеет плюсы и минусы. Самое плохое то, что при проектировании используются устаревшие программы. В двухмерном проектировании не избежать ошибок и недоработок, которые приходится исправлять непосредственно на местности. Трехмерное проектирование, принятое в Европе, позволяет архитектору и конструктору работать совместно, что помогает исключить множество ошибок и непониманий. Поэтому для желающих сочетать цену с качеством, лучше выбрать или заказать проект, выполненный пусть несколько дороже, но на современном оборудовании, что позволит избежать больших трат в самом строительстве. К самой «закладке» будущего дома необходимо отнестись с большим вниманием, как и к последующим этапам строительства, помня, что строим для себя, а не как обычно привыкли строить для «дяди».
4. Разрешение на само строительство
Получив типовой проект дома, следующим шагом Вам необходимо отправиться за разрешением на строительство дома по данному проекту в местные органы по архитектуре.
Не желательно получать разрешение уже после постройки дома, так как могут возникнуть непредвиденные сложности с местными властями.
5. Непосредственно строительство дома
Затем заключается договор со строительной организацией на постройку дома и с предоставлением ей заключения геологической экспертизы. Эта экспертиза необходима для "привязки" проекта к Вашему участку (корректировка фундамента дома), если все эти действия обоснованы и необходимы.
Сама стоимость строительства уже зависит от местных условий - региона, текущих цен на строительные материалы, стоимости работ строительной организации и т.п.
Для примера, в среднем стоимость работ в Ленинградской области составит:
Дом из бруса - 300 у.е./кв.м общей площади
Дом из оцилиндрованного бревна - 350-360 у.е./кв.м общей площади
Дом из пенобетона - 370-390 у.е./кв.м общей площади
Дом из кирпича - 450-470 у.е./кв.м общей площади
Для определения более конкретной цены желательно заказать выезд специалиста на место строительства, для определения района строительства и специфики участка, после этого составляется укрупненная смета строительства дома.
Для справки. Сроки возведения дома из кирпича "под ключ", средней сложности, общей площадью до 200 кв.м. – в среднем от 9 до 12 месяцев с момента заключения договора.
6. Сдача объекта в эксплуатацию
По окончании строительства оформляются все правоустанавливающие документы на постройку и регистрируется недвижимость в соответствующих госорганах.
